O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é pago por praticamente todo mundo que compra um imóvel. O que muita gente não sabe é que, em São Paulo, durante anos o imposto foi calculado sobre uma base maior do que a devida — e quem pagou a mais pode ter direito a receber a diferença de volta.
Como o ITBI era cobrado em São Paulo
A Prefeitura de São Paulo utilizava o chamado “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI. Esse valor, definido pela própria administração municipal, era frequentemente superior ao valor real pelo qual o imóvel foi negociado. Na prática, o comprador declarava o preço da compra, mas o imposto era calculado sobre o número da Prefeitura — quase sempre mais alto.
O que decidiu o STJ (Tema 1.113)
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 e fixou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de boa-fé. O município não pode arbitrar previamente um “valor de referência” unilateral para cobrar o imposto — só pode questionar o valor declarado por meio de processo administrativo próprio.
Em resumo: se você pagou ITBI calculado sobre o valor de referência da Prefeitura, e esse valor era maior do que o preço real da compra, há bons fundamentos para discutir a diferença.
Quem pode pedir a restituição
- Quem comprou imóvel (novo ou usado) no município de São Paulo;
- pagou o ITBI calculado sobre valor de referência superior ao preço real do negócio;
- e recolheu o imposto nos últimos 5 anos — esse é o prazo para pedir a devolução (repetição de indébito).
Quais documentos são necessários
Em geral, a análise do caso começa com três documentos: a guia de ITBI paga, o compromisso ou escritura de compra e venda (que mostra o valor real da transação) e a matrícula do imóvel. Com eles é possível calcular a diferença recolhida a maior e avaliar a viabilidade do pedido.
Como funciona o pedido
O pedido de restituição pode ser feito pela via administrativa ou judicial, a depender do caso. O valor a restituir corresponde à diferença entre o imposto pago e o que seria devido sobre o valor real da compra, com correção. Cada situação precisa ser analisada individualmente — valores, prazos e caminho processual variam.
Este conteúdo é meramente informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto, nem constitui promessa de resultado.