Nem toda transação imobiliária é compra e venda: na permuta, os proprietários trocam imóveis entre si — com ou sem torna (a diferença paga em dinheiro quando os valores não coincidem). Bem estruturada, a permuta destrava negócios e pode ser fiscalmente vantajosa.
Como se formaliza
A permuta é contrato típico do Código Civil e segue as regras da compra e venda: exige escritura pública (para imóveis acima do teto legal) e registro na matrícula de cada imóvel. Cada parte deve apresentar certidões — a diligência é dupla, porque cada lado “compra” o imóvel do outro.
ITBI na permuta
Incide ITBI sobre cada transmissão — ou seja, dois fatos geradores, um para cada imóvel, calculados sobre o valor de cada um (vale a regra do valor real da transação; confira a base usada pela prefeitura, como explicamos no artigo sobre restituição de ITBI).
Imposto de renda: a vantagem da permuta sem torna
Na permuta de imóveis sem torna, em regra não se apura ganho de capital no momento da troca — cada parte mantém o custo de aquisição original, diferindo o imposto para uma venda futura. Havendo torna, o ganho proporcional à torna é tributado por quem a recebe. Esse desenho fiscal costuma ser o grande motivo econômico da permuta.
Cuidados específicos
- Avaliação realista dos dois imóveis — desequilíbrio vira fonte de arrependimento e litígio;
- certidões completas dos dois lados (dívidas, ônus, ações);
- cláusulas de evicção e vícios para ambos os imóveis;
- se um dos imóveis está financiado, é preciso anuência do credor fiduciário;
- permuta com incorporadora (terreno por unidades futuras) merece contrato reforçado: prazo, garantias e o que ocorre se a obra não sair.
Conteúdo informativo; o tratamento tributário exato depende da operação e da situação de cada parte.
