Poucas decisões judiciais afetaram tão diretamente quem compra imóvel quanto o julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça. É ela que fundamenta boa parte dos pedidos de restituição de ITBI feitos hoje em São Paulo e em outros municípios. Abaixo, o essencial em linguagem direta.
O que estava em discussão
A pergunta central era: qual é a base de cálculo correta do ITBI? O valor que o comprador e o vendedor efetivamente praticaram no negócio, o valor venal usado para o IPTU, ou um “valor de referência” fixado pela Prefeitura?
O que o STJ decidiu
No julgamento, realizado sob o rito dos recursos repetitivos (ou seja, com efeito vinculante para os demais processos sobre o tema), o STJ fixou três teses:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado — em regra, o valor da transação declarado;
- o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e boa-fé, que só pode ser afastada pelo município por processo administrativo próprio, com contraditório;
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo por meio de valor de referência unilateral.
Por que isso importa em São Paulo
Porque a capital paulista usava exatamente a sistemática vedada: o valor venal de referência, calculado pela própria Prefeitura e, com frequência, superior ao preço real dos negócios. Quem recolheu ITBI sobre essa base inflada pagou imposto a mais — e a decisão do STJ dá o fundamento para pedir a diferença de volta, respeitado o prazo de 5 anos do pagamento.
O que a decisão não significa
A decisão não autoriza declarar qualquer valor para pagar menos imposto. Se o município tiver elementos concretos de que o valor declarado não corresponde à realidade, pode instaurar processo administrativo para apurá-lo. O que ele não pode é ignorar o valor declarado de antemão e simplesmente cobrar sobre uma tabela própria.
Como saber se o seu caso se encaixa
Confira a base de cálculo na sua guia de ITBI e compare com o preço da escritura — explicamos o passo a passo em como saber se você pagou ITBI a mais. Havendo diferença e pagamento dentro dos últimos 5 anos, vale submeter o caso a análise.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual; não há promessa de resultado.