O “contrato de gaveta” — a venda informal em que o imóvel continua registrado no nome do antigo dono — é extremamente comum no Brasil. Funciona até o dia em que deixa de funcionar: uma morte, uma dívida ou uma briga transformam a informalidade em problema jurídico sério.
Riscos para quem comprou
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, que segue como dono registral;
- a morte do vendedor põe o imóvel no inventário dele — e a regularização passa a depender de herdeiros que você talvez nem conheça;
- o vendedor pode vender de novo a terceiro de má-fé que registre primeiro;
- sem registro, não há como vender formalmente nem dar o imóvel em garantia.
Riscos para quem vendeu
O vendedor de gaveta continua responsável perante o condomínio, o fisco (IPTU) e terceiros por um imóvel que não usa — dívidas do ocupante podem bater na porta dele, inclusive judicialmente.
Caminhos de regularização
- Escritura definitiva: o caminho natural quando o vendedor está vivo, localizável e cooperativo — lavra-se a escritura e registra-se, pagando o ITBI;
- adjudicação compulsória: se o vendedor se recusa ou desapareceu, mas o preço foi quitado, a Justiça (ou o cartório, no procedimento extrajudicial criado em 2022) supre a assinatura dele;
- inventário + escritura pelos herdeiros: quando o vendedor faleceu, os herdeiros outorgam a escritura no inventário;
- usucapião: com posse longa, mansa e com ânimo de dono, é rota firme — inclusive na via extrajudicial. Veja requisitos da usucapião.
Enquanto não regulariza
Guarde o contrato, recibos de pagamento, comprovantes de IPTU/condomínio e contas no seu nome: são as provas que sustentarão qualquer das rotas acima.
Conteúdo informativo; a rota adequada depende da situação registral e das provas de cada caso.
