Milhões de brasileiros moram em imóveis que não estão em seu nome: compras “de contrato de gaveta”, heranças informais, posses antigas. A usucapião é o instrumento jurídico que transforma essa posse prolongada em propriedade registrada.
O que é usucapião
É a aquisição da propriedade pelo exercício da posse mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono durante o prazo previsto em lei. Preenchidos os requisitos, o possuidor pode obter o registro do imóvel em seu nome.
Principais tipos
- Extraordinária: 15 anos de posse, sem necessidade de justo título ou boa-fé; o prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou nele realizou obras e serviços de caráter produtivo.
- Ordinária: 10 anos, com justo título (ex.: contrato de compra não registrado) e boa-fé; pode cair para 5 anos em situações específicas.
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel.
- Familiar: 2 anos, para o ex-cônjuge que permaneceu no imóvel de até 250 m² após o abandono do lar pelo outro.
O que NUNCA pode ser usucapido
Imóveis públicos não são passíveis de usucapião. Também não conta a posse por mera tolerância (ex.: caseiro, comodato) — é preciso possuir como dono.
Judicial ou em cartório?
Hoje existe a usucapião extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e anuências — costuma ser mais rápida quando não há conflito. Havendo disputa ou recusa de anuência, o caminho é a ação judicial.
Provas que fortalecem o pedido
- Contas de água, luz e IPTU pagas ao longo dos anos;
- contrato de gaveta, recibos e correspondências no endereço;
- fotos antigas, testemunhas e comprovantes de obras.
Regularizar vale a pena: imóvel registrado pode ser vendido, financiado e herdado sem os riscos da informalidade. Veja também o que revisar num contrato de compra e venda.
Conteúdo informativo; prazos e requisitos exigem análise individual do caso.