O contrato de compra e venda é o documento que define as regras do maior negócio da vida de muita gente. A revisão antes da assinatura é muito mais barata do que a disputa depois. Este roteiro aponta os itens que mais geram problema.
1. Identificação completa das partes e do imóvel
Nome, CPF/CNPJ, estado civil e regime de bens dos vendedores (cônjuge precisa anuir!), e descrição do imóvel conforme a matrícula — não conforme o anúncio. Diferenças de área e confrontações devem ser esclarecidas antes.
2. Preço, forma de pagamento e o que acontece se atrasar
O contrato deve dizer com precisão: valor total, entrada, parcelas, índice de correção, conta de destino e as consequências do atraso de cada parte — multa, juros e possibilidade de rescisão. Multas desproporcionais podem ser revistas, mas o ideal é negociá-las antes.
3. Certidões e dívidas do imóvel e do vendedor
Débitos de IPTU e condomínio acompanham o imóvel. Já dívidas do vendedor podem levar à anulação da venda se caracterizada fraude contra credores ou à execução. Por isso se pedem certidões de distribuidores cíveis, trabalhistas, fiscais e a matrícula atualizada com negativa de ônus.
4. Condições suspensivas
Se a compra depende de financiamento, de venda de outro imóvel ou de regularização documental, isso precisa estar escrito como condição — com prazo e consequência clara (devolução integral do sinal, por exemplo). Sem essa cláusula, desistir pode custar caro.
5. Posse, vistoria e estado do imóvel
Data de entrega das chaves, estado em que o imóvel será entregue e vistoria com fotos anexadas ao contrato. Móveis planejados e benfeitorias que ficam devem ser listados.
6. Cláusulas que merecem atenção redobrada
- Renúncia genérica a direitos ou a certidões;
- “taxas” de intermediação embutidas sem discriminação;
- eleição de foro distante da localização do imóvel;
- procurações amplas demais para terceiros concluírem o negócio.
Depois de assinar e pagar, confira também os custos da transferência — inclusive se o ITBI foi calculado corretamente.
Conteúdo informativo, não substitui a análise individual do contrato por um advogado.