Praticamente todo financiamento imobiliário usa a alienação fiduciária: o imóvel fica no nome do banco como garantia até a quitação. O sistema é rápido para o credor — e por isso quem atrasa precisa conhecer a linha do tempo, porque cada fase tem uma janela de reação.
Fase 1 — atraso e negociação
Nos primeiros meses de atraso, o caminho é a renegociação: incorporação das parcelas, pausa ou alongamento do prazo. Bancos têm programas próprios; formalize tudo por escrito.
Fase 2 — intimação do cartório (prazo de 15 dias)
Persistindo a dívida, o banco requer a intimação do devedor pelo cartório de registro de imóveis para purgar a mora em 15 dias — pagar as parcelas vencidas e encargos. Esse é o momento crítico: pagando, o contrato segue normalmente.
Fase 3 — consolidação da propriedade
Sem pagamento no prazo, a propriedade se consolida em nome do banco. Ainda aqui a jurisprudência admite discussões — vícios na intimação (não pessoal, endereço errado) podem anular a consolidação.
Fase 4 — leilões
O banco deve levar o imóvel a leilão em até 30 dias da consolidação: no 1º leilão, pelo valor de avaliação; no 2º, pelo valor da dívida. A Lei 14.711/2023 reforçou o direito do devedor de quitar a dívida e recuperar o imóvel até a assinatura do auto de arrematação. Se o imóvel for vendido por mais que a dívida, a diferença é do devedor.
Onde a defesa costuma atuar
- Conferência da evolução da dívida e encargos cobrados;
- vícios formais na intimação e na publicação dos leilões;
- negociação de acordo mesmo após a consolidação;
- proteção do saldo remanescente do devedor após o leilão.
Relacionado: leilão de imóvel financiado — direitos de quem está sendo executado.
Conteúdo informativo; prazos correm rápido nesse procedimento — cada fase exige análise imediata do caso.